BLACKPRINT: Herr Müller, was genau ist bei der „Kastanienallee am Teich“ geplant? Welche Nutzungen und baulichen Strukturen sieht das Projekt vor?

Thomas Müller: Geplant ist ein ökologisch orientiertes Wohnquartier mit 47 Häusern. Konkret geht es um 20 Reihenhäuser, 22 Doppelhaushälften und fünf freistehende Einfamilienhäuser. Die freistehenden Einfamilienhäuser und die Doppelhäuser verfügen über insgesamt 27 Einliegerwohnungen, die optional als eigenständige Wohneinheit genutzt werden können oder den Hauptwohnraum erweitern, je nach Lebenssituation der Bewohner. Sämtliche Häuser sind um einen See angeordnet und werden von großzügigen Neuanpflanzungen begleitet. Durch ihre lockere Anordnung erhält der Großteil der Häuser direkten Blick aufs Wasser. Die geschlossene Reihenhauszeile in Richtung Westen dient gleichzeitig als passiver Schallschutz gegenüber einem westlich angrenzenden Biergarten.

BLACKPRINT: Die Planung für die Bebauung stammt vom erfahrenen Darmstädter Architekturbüro planquadrat, das besonderen Wert auf eine moderne, umweltbewusste Bauweise gelegt hat...

Thomas Müller: Ja, die Wohnhäuser sind als Holzhybridbauten mit zwei Vollgeschossen plus Staffelgeschoss konzipiert. Die extensiv begrünten Dächer verbessern das Mikroklima und dienen gleichzeitig zur Rückhaltung von Regenwasser. Neben ökologischen Materialien ist eine nachhaltige Energieversorgung Bestandteil der Planung: Gemeinsam mit Forschern der TU Darmstadt haben wir ein regeneratives Energiekonzept entwickelt, das das Seewasser als Energiequelle miteinbezieht. Auf den Dächern sind zusätzlich Photovoltaikanlagen für die Stromversorgung vorgesehen.

Rundum nachhaltig: Die Dächer der Holzhybridbauten sind extensiv begrünt und mit PV-Anlagen zur Erzeugung regenerativer Energie versehen. Das Seewasser wird als Energiequelle miteinbezogen.

BLACKPRINT: Welche städtebaulichen oder landschaftsplanerischen Leitideen stehen hinter dem Entwurf?

Thomas Müller: Mit unserem Projekt schließen wir die Baulücke zwischen einem bestehenden Wohngebiet einerseits und dem Biergarten andrerseits. Bis in die 1960er-Jahre stand auf dem Gelände eine Ziegelei, später lebte hier ein Privateigentümer über 30 Jahre lang alleine auf dem rund 20.000 Quadratmeter großen Grundstück. Das Areal ist komplett von einem zwei Meter hohen Zaun umgeben und war damit jahrzehntelang von seiner Umgebung abgeschnitten. Mit unserer Planung wollen wir diesen abgeschotteten Bereich nun behutsam öffnen und in die bestehende grüne Struktur einbinden. Dazu haben wir ergänzende Pflanzungen mit freiwachsenden, standortgerechten Hecken vorgesehen. Zusätzlich ergänzen wir rund 200 neue Bäume und erhalten etwa ein Dutzend prägender Altbäume. Zur Erschließung der Häuser haben wir zwei private Wohnwege auf der vom See abgewandten Seite vorgesehen. Das Quartier wird für die Öffentlichkeit fußläufig durchquerbar sein. Hierfür wird der Weg zwischen Biergarten und Reihenhäusern mit einem öffentlichen Wegerecht versehen. Für die breite Öffentlichkeit wird der See dagegen aus Sicherheitsgründen nicht zugänglich sein.

BLACKPRINT: Was für eine Energieversorgung haben Sie für das Quartier vorgesehen?

Thomas Müller: Bei dem Projekt wollen wir das Wasser des Sees als Wärmequelle für sämtliche Häuser nutzen und damit ein deutschlandweit bislang einzigartiges Konzept umsetzen. Über eine Pumpleitung wird das Wasser durch einen Wärmetauscher in ein zentrales Technikgebäude geleitet und gibt dabei einen Teil seiner Wärme ab. Über ein kaltes Nahwärmenetz wird sie zu den Wohngebäuden transportiert, wo Wärmepumpen dezentral den Wärmebedarf decken. Die technischen Grundlagen dafür sind nicht neu – Wärmetauscher, Wärmepumpen und geothermische Systeme, das alles gibt es bereits. Neu ist aber die Kombination all dieser Elemente in dieser konsequenten Form, die wir gemeinsam mit dem Fachbereich Wasserbau und Hydraulik der Technischen Universität Darmstadt entwickelt haben. Zur Absicherung der Versorgung wird die Energie zudem durch einen Erdwärmekollektor und bei Spitzenlasten durch einen Luft-Sole-Wärmetauscher ergänzt. Dezentrale Pufferspeicher stellen sicher, dass jede Wohneinheit zuverlässig mit Wärme für Heizung und Warmwasser versorgt wird. Ergänzend erzeugen Photovoltaikanlagen auf den begrünten Dächern Strom für den Eigenverbrauch der Bewohner. Zusammen entsteht so ein ökologisch durchdachtes, nahezu CO₂-freies Energiekonzept mit Leuchtturm-Charakter für Hessen und die Wissenschaftsstadt Darmstadt.

BLACKPRINT: Sie haben das Grundstück 2015 erworben. Seitdem hatten Sie mit einigen Herausforderungen zu kämpfen. Wie kam es dazu?

Thomas Müller: Wir sind kein klassischer Projektentwickler, sondern haben uns immer mit ungewöhnlichen Aufgaben beschäftigt – Projekte, die andere nicht wollten oder nicht konnten. Gemeinsam mit meinem Partner Claus Wisser haben wir 2015 das Grundstück übernommen. Wobei dieses schon eine eigene Vorgeschichte hatte. Uns war von Anfang an klar, dass wir keine massive Nachverdichtung planen, sondern ein maßvolles Quartier mit Einfamilienhäusern, das sich städtebaulich einfügt. Dazu haben wir externe Fachbüros und Gutachter beauftragt, unter anderem für Lärm, Boden, Gewässer, Klima und Verkehr. Insgesamt sind neun Gutachten entstanden. Ein zentrales Thema war der Lärmschutz gegenüber dem benachbarten Biergarten: Die Häuser wurden so geplant, dass alle Aufenthaltsräume zum See hin ausgerichtet sind, während Nebenräume wie Küche oder Flur zum Biergarten liegen. So konnten wir passiven Schallschutz realisieren, ohne eine hohe Lärmschutzwand zu bauen. Dies findet sich alles in dem eigens dafür aufgestellten, vorhabenbezogenen Bebauungsplan wider. Wir mussten uns dabei auch gegen teils absurde Vorwürfe wehren – etwa, dass das Quartier angeblich die Frischluftzufuhr ins benachbarte Wohnviertel blockiere. Klimagutachten haben das eindeutig widerlegt. Darmstadt hat nur noch wenige Flächen für neuen Wohnraum. Umso wichtiger war uns ein Konzept, das sensibel mit dem Standort umgeht und zugleich dringend benötigten Wohnraum schafft.

Thomas Müller: Wir haben inzwischen einen rechtskräftigen Bebauungsplan, der Ende 2022 von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen wurde. Für den ersten Bauabschnitt – die Reihenhäuser und die Technikzentrale – wurde Ende 2023 die Baugenehmigung erteilt. Aktuell bereiten wir die Ausführungsplanung vor und beabsichtigen, Ende dieses Jahres oder Anfang nächsten Jahres mit dem Vertrieb und dem Bau der Reihenhäuser zu starten. Parallel beantragen wir die Baugenehmigungen für die weiteren Abschnitte mit Doppel- und freistehenden Einfamilienhäusern.

BLACKPRINT: Beim Projekt „Kastanienallee am Teich“ wurde frühzeitig ein Umweltbericht inklusive Ökobilanz erstellt. Was waren die wichtigsten Erkenntnisse daraus?

Thomas Müller: Zunächst gilt festzuhalten, dass wir bei dem Vorhaben alle grüngestalterischen Möglichkeiten ausgeschöpft haben, um den Eingriff der Bebauung im Sinne der Biotopwertbilanz so weit wie möglich zu minimieren. Der Umweltbericht kam entsprechend zu dem Ergebnis, dass ein hochwertiges, stark durchgrüntes Wohnquartier entsteht, das sich um den bestehenden See gruppiert. Und weiter heißt es: 'Der ehemalige Tonabbau und später von wenigen Personen zu Wohnzwecken genutzte Bereich wird somit einer breiteren Wohnnutzung zugeführt, was hinsichtlich des Flächenverbrauchs (Schutzgut Fläche) positiv bewertet wird.' Trotz aller Anstrengungen blieb aber ein Defizit von rund 43.000 Biotopwertpunkten, was einem finanziellen Ausgleich von lediglich ca. 15.000 Euro entspricht – bei einer Gesamtinvestition von über 50 Millionen Euro kaum der Rede wert. Ich erinnere mich noch, wie ich etwas enttäuscht mit dem Bericht zum Leiter der Stadtplanung ging. Der hat nur gelacht und meinte, andere Vorhaben hätten Defizite im Millionenbereich; unser Ergebnis sei im Vergleich fast vernachlässigbar.

BLACKPRINT: Viele Bauprojekte kompensieren ökologische Eingriffe mit finanziellen Ausgleichszahlungen. Sie haben sich bewusst für reale Ausgleichsmaßnahmen vor Ort entschieden ...

Thomas Müller: Ja, um das Defizit auszugleichen sind wir gerne dem Wunsch des Grünflächenamtes der Stadt nachgekommen und unterstützen in finanzieller Form die Aufwertung von Teilflächen des benachbarten Bürgerparks zu extensiven Frischwiesen.

BLACKPRINT: Ökologische Maßnahmen entfalten ihre Wirkung oft erst über Jahrzehnte. Wie stellen Sie sicher, dass dieser Wert in einem kurzfristig geprägten Umfeld gesehen und geschützt wird?

Thomas Müller: Das Projekt basiert auf einem vorhabenbezogenen B-Plan, in dem sämtliche Maßnahmen im Detail festgehalten sind. Daneben gibt es beispielsweise eine Nutzungsordnung, die der neuen Eigentümergemeinschaft für die Nutzung des Sees mit auf den Weg gegeben wird.

Moderne Architektur trifft auf ein innovatives Energiekonzept: Bei dem Projekt soll das Wasser des Sees als Wärmequelle für sämtliche Häuser genutzt werden.

BLACKPRINT: Betrachten Sie Ihr Projekt als „Leuchtturmprojekt“ für nachhaltiges Bauen?

Thomas Müller: Zunächst ist dieser Begriff im Zusammenhang mit unserem Energiekonzept gefallen. Nicht von uns selbst, sondern von der TU Darmstadt. Bezieht man alle Details des Projektes mit ein und betrachtet das Ergebnis der Ökobilanz, dann kann man schon von einem außergewöhnlichem Bauprojekt sprechen.

BLACKPRINT: Projekte wie die „Kastanienallee am Teich“ benötigen langen Atem. Welche Verzögerungen mussten Sie im Laufe der Zeit hinnehmen – und was waren aus Ihrer Sicht die Hauptursachen?

Thomas Müller: Zunächst gab es eine Vielzahl an Verordnungen und Vorgaben. Die Abstimmung der neun Gutachten mit den Fachämtern hat viel Zeit beansprucht. Zudem führte unser neuartiges Energiekonzept zu weiteren Verzögerungen, da die Zuständigkeiten zunächst unklar waren. Die größte Verzögerung aber entstand durch die Klagefreudigkeit zweier Nachbarn, die aus Partikularinteressen handeln. Obwohl zwei Klagen bereits eindeutig zu unseren Gunsten entschieden wurden, wird weiterhin geklagt – mit neu benannten Verfahren, die immer wieder beim gleichen Gericht landen. Ein neues Urteil ist kaum zu erwarten, vielmehr habe ich den Eindruck, dass man lediglich auf die Überlastung der Gerichte zielt, um das Verfahren zu verzögern. Trotz dieser Verzögerungen kommen wir mit der Detailplanung gut voran. Unser Ziel ist, dass ab 2028/2029 die ersten Eigentümer einziehen können.

BLACKPRINT: Wenn Sie aus Ihrer Erfahrung heraus einen Wunsch an Politik und Verwaltung richten dürften: Was müsste sich ändern, damit nachhaltige Projekte wie die „Kastanienallee am Teich“ nicht mehr an vermeidbaren Hürden scheitern?

Thomas Müller: Politik braucht Mehrheiten. Und das führt oft dazu, dass die Opposition Projekte aus Prinzip ablehnt. In unserem Fall verweigerten Teile der oppositionellen Kommunalpolitik sogar persönliche Gespräche, entschieden aber dennoch über das Projekt. Dabei ist das Vorhaben, etwa laut der TU Darmstadt, ein Leuchtturmprojekt mit überregionaler Bedeutung. Mein erster Wunsch an die Politik: Setzt euch fachlich mit Projekten auseinander und überwindet eure Vorbehalte! Mein zweiter Wunsch: Stärkt der Verwaltung den Rücken. Dort sitzen Fachleute, die solche Projekte professionell begleiten. Wenn Politik aber wegen möglicher Wählerstimmen Zweifel schürt, verstärkt das nur die Klagefreudigkeit Einzelner und spaltet die Gemeinschaft. Letztlich braucht es in Politik und Gesellschaft mehr Bereitschaft, Verantwortung zu übernehmen und nicht bei jedem Wohnprojekt mit Klagen und Blockaden zu reagieren.

Thomas Müller: An die Verwaltung appelliere ich, neuen Themen offener gegenüberzustehen. Und Verordnungen eher unter dem Aspekt anzuwenden, wie ein Projekt unterstützt werden kann. Wir brauchen mehr Mut zur Entscheidung und mehr Vertrauen in verantwortungsbewusste Projektentwickler. Verfahren müssen planbar und transparent bleiben. Ökologische Qualität darf nicht schlechter bewertet werden als das Erfüllen von Mindeststandards. Nur so lassen sich nachhaltige Bauvorhaben realisieren.

BLACKPRINT: Hoffen wir, dass Ihr Appell gehört wird! Aber Hand aufs Herz: Wenn Sie all die genannten Schwierigkeiten hätten voraussehen können, würden Sie das Projekt heute noch einmal angehen?