Nasze nieruchomości – przemyślane na nowo

Chcą Państwo skorzystać z fachowego doradztwa?

Nasz zespół chętnie udzieli Państwu bezpłatnej i niezobowiązującej pomocy.

Łącznie 6 100 m² dachów na różnych poziomach dawnego kompleksu biurowego odgrywa kluczową rolę w koncepcji rewitalizacji „New Ganghofer”.

BLACKPRINT: Panie Brncic, pod hasłem „Defining Architecture” OLIV Architekten od ponad dwudziestu lat koncentruje się na rewitalizacji istniejących budynków. Skąd się wzięło to podejście?

Igor Brncic: To podejście sięga czasów założenia naszego biura. Wówczas świadomie wybraliśmy niszę i zajmowaliśmy się tematami, które nie interesowały wielu innych architektów. Nikt wtedy nie przewidywał, jak ważna stanie się zrównoważona architektura. Szybko odkryliśmy, że rewitalizacja istniejących budynków niesie ze sobą znacznie więcej elementów zaskoczenia niż nowa zabudowa. Sposób, w jaki przemiany są odbierane przez otoczenie, jest fascynujący i bardziej intensywny niż w przypadku nowego budynku. Dzięki temu zrozumieliśmy, jak bardzo rewitalizacja wiąże się z odpowiedzialnością, społeczeństwem, klimatem i gospodarowaniem zasobami.

BLACKPRINT: Jak podchodzą Państwo do projektu rewitalizacji? Jakie pytania zadajecie sobie na początku?

Igor Brncic: Zanim w ogóle pomyślimy o architekturze, pytamy najpierw, czego potrzebują ludzie i społeczeństwo jako całość. Oczywiście można to przełożyć na rynek nieruchomości i zapytać: jaka strategia jest potrzebna, aby dany budynek odniósł sukces? Dopiero gdy te pytania zostaną wystarczająco dobrze opracowane, zaczynamy kształtować architekturę i dostosowywać ją do tych potrzeb. Nigdy odwrotnie! Dopiero potem analizujemy, czy istniejące zasoby budowlane należy podzielić pionowo lub poziomo, rozbudować, zagęścić, przekształcić czy całkowicie zmienić. Ale na początku jest zawsze podstawowe pytanie: co budynek musi zapewnić, aby został zaakceptowany przez społeczeństwo w długim okresie.

BLACKPRINT: Czy chodzi także o wspomnienia, jakie ludzie wiążą z budynkiem?

Igor Brncic: Zdecydowanie tak! Dobrym przykładem jest dawny dom towarowy Beck przy Fürstenrieder Straße w Monachium. Budynek znajduje się w dzielnicy mieszkalnej, ale stał pusty przez prawie 30 lat. Coraz bardziej niszczał i stał się wyróżniającym się, negatywnym elementem okolicy. W ramach naszego projektu całkowicie przeprojektowaliśmy budynek i zintegrowaliśmy nowe funkcje – mieszkania, biura, handel. W tej przemianie, zaangażowanie w budynek i sposób, w jaki zachowano istniejącą strukturę, zawsze mają związek z jego historią. Po ukończeniu projektu i ponownym otwarciu, mieszkańcy podchodzili do mnie i opowiadali, że byli na otwarciu w latach 60. i że teraz odwiedzili budynek ponownie – i jak bardzo są zadowoleni z efektu.

BLACKPRINT: W tym projekcie budynek został całkowicie przekształcony…

Igor Brncic: Tak, to jedna z możliwości obchodzenia się z istniejącymi budynkami. Czasami jednak można bazować na tym, co już istnieje. Na przykład w dawnym budynku C&A przy Kaufinger Straße zachowujemy około 75% konstrukcji surowej. Również tutaj łączymy historię z przyszłościowym użytkowaniem.

BLACKPRINT: Rewitalizacja domów towarowych wydaje się odgrywać coraz większą rolę w Państwa biurze. Jak to Pan tłumaczy?

Igor Brncic: Domy towarowe kształtowały historycznie nasze miasta i społeczeństwa. Wraz z cyfryzacją ta rola zmienia się radykalnie. W przyszłości domy towarowe jako miejskie instytucje będą rzadkością. Dlatego te budynki muszą zostać dostosowane do dzisiejszych potrzeb.

BLACKPRINT: Obecnie pracujecie Państwo również nad rewitalizacją dawnego budynku Karstadt Sport w Stuttgarcie. Jakie są tam wyzwania i na co zwracacie szczególną uwagę?

Igor Brncic: Budynek był klasycznym domem towarowym, więc ma strukturę, która obecnie trudno się sprawdza w innych funkcjach – chodzi m.in. o doświetlenie, wysokość kondygnacji i instalacje techniczne. Poza tym obiekt znajduje się w bardzo prestiżowej lokalizacji – tuż przy Schlossgarten i przyszłym dworcu głównym Stuttgart 21. Wymagania projektowe były więc bardzo wysokie. Opracowaliśmy projekt, który całkowicie zmienia odbiór budynku i na pierwszy rzut oka ma niewiele wspólnego z jego dotychczasową strukturą. Dom towarowy ma obecnie zamkniętą elewację od strony deptaka, a zadaszona pasaż teatralny blokuje widok na pobliski park. Zamiast tego chcemy otworzyć budynek – przezroczysta fasada ma umożliwić powstanie atrakcyjnych przestrzeni handlowych i gastronomicznych. Pasaż teatralny zostanie zburzony, aby stworzyć widok na park. Kluczowym elementem będzie również kaskadowy, dostępny dach z ogrodami, tarasami i atrium. To całkowita redefinicja przestrzeni miejskiej i połączenie parku z deptakiem.

Rewitalizacja dawnego domu towarowego Karstadt-Sport przy Königstraße w Stuttgarcie tworzy harmonijne połączenie z przylegającym z tyłu parkiem Schlossgarten.

BLACKPRINT: Jakie funkcje zostaną tam zintegrowane?

Igor Brncic: Łączymy funkcje handlowe i komercyjne z gastronomią. Na początku kraj związkowy Badenia-Wirtembergia ulokuje tam swoje biura, ale przestrzenie są zaprojektowane tak, by można je elastycznie dostosować do przyszłych użytkowników.

BLACKPRINT: Wracając do tematu zrównoważonego rozwoju: celem Państwa projektów nie jest tylko ochrona klimatu, ale przede wszystkim tworzenie budynków, które będą działać i być użytkowane również za 50 lat. Z drugiej strony coraz częściej promuje się ekologiczne technologie budowlane. Jak wyważacie Państwo te aspekty?

Igor Brncic: To zawsze zależy od konkretnego przypadku. Generalnie pytamy najpierw: jak można uczynić budynek wystarczająco elastycznym dla nowych funkcji – bez rozbiórki? I dopiero potem zastanawiamy się nad zastosowaniem technologii budowlanych. Myślę, że w tym OLIV Architekten zasadniczo różni się od innych biur. Przykładem jest budynek Karstadt: dzięki naturalnej wentylacji przez fasadę unikamy skomplikowanych instalacji. To przypomina stare czasy, kiedy budynki działały w sposób prosty i naturalny.

Parlament krajowy Badenii-Wirtembergii może się cieszyć z przeprowadzki do zrewitalizowanego budynku przy Schlossgarten w Stuttgarcie – będzie to jasny, pełen światła obiekt, oferujący różnorodne możliwości zakupów oraz delektowania się kulinarnymi przysmakami.

BLACKPRINT: Brzmi to bardzo pragmatycznie...

Igor Brncic: Tak, unikamy pułapki utożsamiania zrównoważonego rozwoju z technologicznymi, intensywnymi metodami budowlanymi, jak budownictwo drewniane czy hybrydowe, które często są mało elastyczne i zużywają dużo zasobów. Elastyczność i proste rozwiązania często dają trwalsze efekty.

BLACKPRINT: A zatem kluczowe jest znalezienie równowagi między strategią, strukturą a technologią?

Igor Brncic: Dokładnie tak! Dlatego nieustannie na nowo przemyślamy, jakie działania są uzasadnione w jakim obszarze i jaka jest ich opłacalność. Jeśli znajdę tutaj dobre rozwiązanie, to już wiele osiągnąłem. Ogólnie dążymy do zmniejszenia zależności od technologii – chcemy przesunąć paradygmat z high-tech na low-tech. I jestem przekonany, że jako społeczeństwo powinniśmy również myśleć w tym kierunku, by w duchu zrównoważonego rozwoju odnaleźć nowe miejsce. Niedoceniany jest także aspekt designu – bo tylko architektura, którą akceptują ludzie, może przetrwać w długim okresie.

BLACKPRINT: Gdyby mógł Pan wybrać dowolny budynek do rewitalizacji – co by to było?

Igor Brncic: Budynek ma ekstremalnie elastyczny projekt – nadaje się na handel, biura i mieszkania, bez konieczności dużych zmian strukturalnych. Ważne było dla nas także stworzenie architektury, którą użytkownicy mogą intuicyjnie zrozumieć. Myślę więc, że ten budynek jest dobrze przygotowany na przyszłość!

BLACKPRINT: Na swojej stronie internetowej piszą Państwo, że dobra architektura powinna być pozbawiona pretensji. Co Pan przez to rozumie?

Igor Brncic: Krytykujemy architekturę, która służy wyłącznie samej sobie. Oczywiście, my także dążymy do wysokiej jakości projektów, ale zawsze w służbie użytkownikowi i społeczeństwu. Każdy projekt jest wyjątkowy, a forma wynika z potrzeby – nigdy odwrotnie.

BLACKPRINT: Na Państwa stronie internetowej piszecie, że dobra architektura powinna być bezpretensjonalna. Co przez to rozumiecie?

Igor Brncic: To stwierdzenie jest przede wszystkim krytyką architektury, która przede wszystkim chce zadowolić samą siebie. Oczywiście my również stawiamy bardzo wysokie wymagania wobec naszego designu. Jednak nigdy nie powinno to być na pierwszym miejscu. Zamiast tego powinniśmy przede wszystkim pytać o potrzeby użytkowników i społeczeństwa, a dopiero potem zastanawiać się, jaki design jest do tego potrzebny. W przeciwnym razie architektura staje się czystym celem samym w sobie i nie służy żadnemu wyższemu celowi. Oznacza to także, że każde zadanie budowlane jest dla nas zupełnie indywidualne i inne. Nie ma więc żadnego gotowego planu, a projekt powstaje zawsze w oparciu o to, czego budynek właśnie potrzebuje.

BLACKPRINT: Dziękujemy za rozmowę!

Wywiad przeprowadził Robert Uhde.