© Projekt Kastanienallee am Teich GmbH & Co. KG

BLACKPRINT: Domnule Müller, ce anume se planifică la „Kastanienallee am Teich”? Ce utilizări și ce tipuri de clădiri presupune proiectul?

Thomas Müller: Este planificat un cartier rezidențial cu orientare ecologică, compus în total din 47 de case. Mai exact, acesta include 20 de case înșiruite, 22 de case duplex și cinci case unifamiliale izolate. Casele izolate și duplexurile includ împreună 27 de apartamente „in-law”, care, în funcție de situația de viață a locatarilor, pot servi fie ca unități locative independente, fie ca extindere a spațiului locativ principal. Toate casele sunt dispuse în jurul lacului și sunt completate de plantări generoase. Datorită aranjamentului aerisit, majoritatea caselor se bucură de o priveliște directă către apă. Rândul continuu de case înșiruite din vest servește și drept izolație fonică pasivă față de o grădină de bere aflată pe partea vestică.

Datorită aranjamentului aerisit, majoritatea caselor primesc o priveliște directă asupra apei.

BLACKPRINT: Planificarea ansamblului provine de la biroul de arhitectură experimentat planquadrat Architekten din Darmstadt, care pune accent special pe o abordare modernă și ecologică de construire…

Thomas Müller: Da, clădirile rezidențiale sunt proiectate ca structuri hibrid-din-lemn, cu două etaje complete plus un etaj retras. Acoperișurile intens înierbate nu doar îmbunătățesc microclimatul, ci și servesc la reținerea apei pluviale. În plus față de utilizarea materialelor ecologice, alimentarea energetică sustenabilă este o parte integrantă a planului: împreună cu cercetători de la Universitatea Tehnică din Darmstadt am dezvoltat un concept de energie regenerabilă care folosește apa lacului ca sursă de energie. De asemenea, sunt planificate sisteme fotovoltaice pe acoperișuri pentru alimentarea cu energie electrică.

Complet sustenabil: acoperișurile clădirilor hibrid-din-lemn sunt plantate cu vegetație extensivă și echipate cu sisteme fotovoltaice pentru generarea de energie regenerabilă. Apa lacului este integrată ca sursă de energie.

Vedere aeriană istorică a amplasamentului. Până în anii 1960, pe teren se afla o cărămidărie.

BLACKPRINT: Ce principii urbanistice sau de arhitectură peisagistică au ghidat proiectarea?

Thomas Müller: Prin proiectul nostru închidem golul dintre o zonă rezidențială existentă pe o parte și grădina de bere pe cealaltă parte. Până în anii 1960, pe acest teren se afla o cărămidărie; ulterior, un proprietar privat a locuit aici singur timp de peste 30 de ani pe proprietatea de aproximativ 20.000 de metri pătrați. Zona a fost complet închisă de un gard de doi metri și astfel a fost izolată de împrejurimi timp de decenii. Prin conceptul nostru dorim să deschidem cu grijă această zonă retrasă și să o reintegrăm în peisajul verde existent. În acest scop, am planificat plantări suplimentare cu garduri vii crescute natural, adecvate locului. Aproximativ 200 de copaci noi vor fi plantați, în timp ce în jur de o duzină de arbori vechi caracteristici vor fi păstrați.

Pentru accesul la case, am proiectat două căi rezidențiale private pe partea opusă lacului. Cartierul în sine va fi accesibil pietonal pentru public – o potecă între grădina de bere și rândul de case va fi desemnată cu drept de trecere public. Totuși, din motive de siguranță, lacul nu va fi accesibil publicului larg.

BLACKPRINT: Ce tip de alimentare energetică ați planificat pentru cartier?

Thomas Müller: Pentru acest proiect intenționăm să folosim apa lacului ca sursă de căldură pentru toate casele – implementând un concept care este, până acum, unic în Germania. Printr-o conductă de pompare, apa este direcționată printr-un schimbător de căldură către o clădire tehnică centrală, unde cedează o parte din energia sa termică. Această energie este apoi distribuită către clădiri printr-o rețea locală de încălzire la temperatură joasă, iar pompe de căldură din fiecare unitate asigură încălzirea descentralizată.

Componentele tehnice nu sunt noi – schimbătoarele de căldură, pompele de căldură și sistemele geotermale există deja. Noutatea constă însă în combinația consecventă a tuturor acestor elemente, dezvoltată împreună cu Departamentul de Inginerie Hidraulică al Universității Tehnice din Darmstadt. Pentru a asigura securitatea alimentării, sistemul este completat de un colector geotermal și, la vârfuri de sarcină, de un schimbător aer-saramură.

Rezervoare tampon descentralizate asigură ca fiecare locuință să fie alimentată în mod fiabil cu căldură pentru încălzire și apă caldă. În plus, sistemele fotovoltaice de pe acoperișurile verzi generează energie electrică pentru consumul propriu al locatarilor. Împreună, aceste măsuri formează un concept energetic aproape neutru din punct de vedere al emisiilor de CO₂ – un adevărat proiect-far pentru landul Hessa și pentru orașul științei Darmstadt.

BLACKPRINT: Ați achiziționat terenul în 2015 și de atunci v-ați confruntat cu numeroase provocări. Ce s-a întâmplat?

Thomas Müller: Nu suntem un dezvoltator clasic – ne-am concentrat întotdeauna pe sarcini neconvenționale, pe proiecte pe care alții nu le-au dorit sau nu le-au putut gestiona. Împreună cu partenerul meu, Claus Wisser, am preluat proprietatea în 2015, care avea deja propria istorie. Încă de la început, pentru noi a fost clar că nu dorim o dezvoltare densă, ci un cartier echilibrat de case unifamiliale, care să se integreze armonios în țesutul urban.

Pentru acest scop am angajat specialiști externi și am comandat expertize privind zgomotul, solul, apa, clima și traficul. În total au fost elaborate nouă rapoarte de specialitate. O problemă esențială a fost protecția fonică în raport cu grădina de bere din vecinătate: casele au fost proiectate astfel încât toate spațiile de locuit să fie orientate spre lac, iar încăperile auxiliare precum bucătăriile sau holurile să fie orientate spre grădina de bere. Această abordare ne-a permis să obținem o izolație fonică pasivă fără a construi un zid antifonic înalt.

Toate acestea se regăsesc în planul de dezvoltare dedicat, specific proiectului. Pe parcurs, am fost nevoiți să contracarăm și acuzații destul de absurde – de exemplu că ansamblul ar bloca presupus curenții de aer rece către zona rezidențială adiacentă. Studiile climatice au infirmat clar acest lucru. Darmstadt are doar câteva zone rămase potrivite pentru locuințe noi, ceea ce a făcut cu atât mai important pentru noi să dezvoltăm un concept care să trateze locul cu sensibilitate, dar să creeze și spațiu locativ necesar urgent.

Lacul va continua să formeze centrul amplasamentului.

BLACKPRINT: Care este stadiul actual al proiectului?

Thomas Müller: Avem acum un plan de dezvoltare cu caracter obligatoriu din punct de vedere legal, aprobat de consiliul municipal la sfârșitul anului 2022. Pentru prima fază – casele înșiruite și centrul tehnic – a fost eliberată autorizația de construire la sfârșitul anului 2023. În prezent pregătim planificarea de execuție și intenționăm să începem vânzările și construcția caselor înșiruite la finalul acestui an sau la începutul anului viitor. În paralel, solicităm autorizații de construire pentru fazele următoare, care includ duplexurile și casele unifamiliale izolate.

BLACKPRINT: Pentru „Kastanienallee am Teich” a fost elaborat devreme un raport de mediu, inclusiv o evaluare de ciclu de viață. Care au fost principalele concluzii?

Thomas Müller: În primul rând este important de menționat că am utilizat pe deplin toate măsurile de peisagistică disponibile pentru a minimiza impactul ecologic al dezvoltării, în special în ceea ce privește bilanțul valorii biotopice. Raportul de mediu a concluzionat în consecință că va apărea un cartier rezidențial de înaltă calitate și bogat în vegetație, grupat în jurul lacului existent. De asemenea afirmă: „Zona fostei extracții de argilă, folosită ulterior pentru locuire de către câțiva indivizi, va fi deschisă către o utilizare rezidențială mai largă – un rezultat pozitiv în ceea ce privește consumul de teren (resursă protejată: sol).”

În ciuda tuturor eforturilor, a rămas un deficit de aproximativ 43.000 de puncte de valoare a biotopului, echivalent cu o compensație financiară de circa 15.000 € – cu greu de menționat având în vedere investiția totală de peste 50 de milioane. Îmi amintesc cum am mers la șeful departamentului de urbanism cu raportul, simțindu-mă puțin dezamăgit. El doar a râs și a spus că alte proiecte au deficite de ordinul milioanelor – al nostru era aproape neglijabil în comparație.

BLACKPRINT: Multe proiecte de construcții compensează impactul ecologic prin plăți financiare. Dumneavoastră ați ales în mod deliberat măsuri concrete de compensare la fața locului…

Thomas Müller: Da, pentru a compensa deficitul, am răspuns cu plăcere solicitării departamentului de grădini publice al orașului și sprijinim financiar transformarea unor părți ale parcului public vecin în pajiști extinse cu flori sălbatice.

BLACKPRINT: Măsurile ecologice au nevoie adesea de decenii pentru a-și manifesta pe deplin efectul. Cum vă asigurați că valoarea lor este recunoscută și protejată într-un context orientat pe termen scurt?

Thomas Müller: Proiectul se bazează pe un plan de dezvoltare specific proiectului, care consemnează în detaliu toate măsurile. În plus, există, de exemplu, un regulament de utilizare care va fi predat asociației proprietarilor, definind modul în care lacul poate fi folosit.

Arhitectură modernă întâlnește un concept energetic inovator: apa lacului este prevăzută să servească drept sursă de căldură pentru toate casele.

BLACKPRINT: Ați considera proiectul dumneavoastră un „proiect-far” pentru construcția sustenabilă?

Thomas Müller: Termenul a fost folosit pentru prima dată în legătură cu conceptul nostru energetic – nu de către noi, ci de TU Darmstadt. Având în vedere toate detaliile proiectului și rezultatele evaluării ciclului de viață, se poate spune într-adevăr că este un proiect de construcție excepțional.

BLACKPRINT: Proiecte precum „Kastanienallee am Teich” necesită răbdare. Ce întârzieri ați experimentat de-a lungul anilor – și care au fost, în opinia dumneavoastră, cauzele principale?

Thomas Müller: Au existat numeroase reglementări și cerințe de respectat. Coordonarea celor nouă expertize cu diversele autorități a necesitat mult timp. Conceptul nostru energetic inovator a cauzat, de asemenea, întârzieri la început, deoarece responsabilitățile erau neclare. Dar cele mai mari întârzieri au venit din partea a doi vecini extrem de litigioși, acționând din interes personal. Deși două procese au fost deja decise clar în favoarea noastră, aceștia continuă să inițieze altele noi – sub denumiri diferite, dar întotdeauna la același tribunal. O nouă hotărâre nu este de așteptat; mai degrabă pare că scopul este exploatarea supraîncărcării instanțelor pentru a întârzia procedurile. Cu toate acestea, progresăm bine cu planificarea detaliată. Scopul nostru este ca primii proprietari să se mute în 2028/2029.

BLACKPRINT: Pe baza experienței dumneavoastră – dacă ați putea adresa o dorință politicii și administrației: ce ar trebui să se schimbe pentru ca proiectele sustenabile precum „Kastanienallee am Teich” să nu mai eșueze din cauza obstacolelor evitabile?

Thomas Müller: Politica are nevoie de majorități – iar acest lucru duce adesea la respingerea proiectelor de către partidele de opoziție pur din principiu. În cazul nostru, o parte din opoziția locală a refuzat chiar discuții personale, dar tot a votat asupra proiectului. Totuși, conform TU Darmstadt, acesta este un proiect-far de importanță supraregională.

Prima mea dorință către politicieni: implicați-vă profesional în proiecte și depășiți-vă prejudecățile. A doua: sprijiniți administrația. Există experți acolo care însoțesc astfel de proiecte profesionist. Dar când politicienii seamănă îndoială de teamă că vor pierde voturi, acest lucru îi încurajează doar pe reclamanții individuali și divizează comunitatea. În final, atât politica, cât și societatea au nevoie de mai multă disponibilitate pentru asumarea responsabilității, în loc să reacționeze la fiecare proiect de locuințe cu procese și obstrucționări.

BLACKPRINT: Și care este dorința dumneavoastră pentru administrație?

Thomas Müller: Aș îndemna administrația să abordeze subiectele noi cu mai multă deschidere – și să aplice reglementările într-un mod care facilitează, nu împiedică proiectele bune. Avem nevoie de mai mult curaj în luarea deciziilor și de mai multă încredere în dezvoltatorii responsabili. Procesele trebuie să rămână previzibile și transparente. Calitatea ecologică nu trebuie niciodată evaluată sub nivelul simplei conformări la standardele minime. Doar astfel construcția sustenabilă poate reuși cu adevărat.

BLACKPRINT: Să sperăm că apelul dumneavoastră va fi auzit! Dar sincer – dacă ați fi știut în avans toate aceste dificultăți, ați mai fi preluat proiectul?

Thomas Müller: Oricât de nebunesc ar suna – da!

BLACKPRINT: Domnule Müller, vă mulțumim foarte mult pentru discuția deschisă.

Interviul a fost realizat de Robert Uhde.