© Projekt Kastanienallee am Teich GmbH & Co. KG

BLACKPRINT: Panie Müller, co dokładnie jest planowane przy „Kastanienallee am Teich”? Jakie użytkowania i struktury budowlane przewiduje projekt?

Thomas Müller: Planowana jest ekologicznie zorientowana dzielnica mieszkaniowa z 47 domami. Konkretnie: 20 domów szeregowych, 22 bliźniaki i pięć wolnostojących domów jednorodzinnych. Wolnostojące domy oraz bliźniaki obejmują łącznie 27 apartamentów „Einliegerwohnungen”, które mogą być – w zależności od sytuacji życiowej mieszkańców – wykorzystywane jako niezależna jednostka mieszkalna lub jako rozszerzenie głównej przestrzeni mieszkalnej. Wszystkie domy są zlokalizowane wokół jeziora i otoczone rozległymi nowymi nasadzeniami. Dzięki luźnej aranżacji większość domów ma bezpośredni widok na wodę. Zamknięty ciąg domów szeregowych od strony zachodniej pełni jednocześnie funkcję biernej ochrony akustycznej w kierunku położonego od zachodu ogródka piwnego.

Dzięki luźnej aranżacji większość domów ma bezpośredni widok na wodę.

BLACKPRINT: Projekt zabudowy pochodzi od doświadczonej darmstadzkiej pracowni architektonicznej planquadrat, która przywiązała szczególną wagę do nowoczesnej, ekologicznie świadomej budowy…

Thomas Müller:Tak, domy mieszkalne zostały zaprojektowane jako hybrydowe konstrukcje drewniane z dwiema pełnymi kondygnacjami plus kondygnacją cofniętą (Staffelgeschoss). Dachy z intensywną zieleń poprawiają mikroklimat i jednocześnie służą magazynowaniu wód opadowych. Oprócz ekologicznych materiałów, trwałe zaopatrzenie w energię jest składnikiem planu: wspólnie z naukowcami z TU Darmstadt opracowaliśmy koncepcję odnawialnej energii, która wykorzystuje wodę jeziora jako źródło energii. Na dachach zaplanowano dodatkowo instalacje fotowoltaiczne do zaopatrzenia w prąd.Tak, budynki mieszkalne zostały zaprojektowane jako konstrukcje hybrydowe z drewna, składające się z dwóch pełnych kondygnacji oraz kondygnacji schodkowej. Ekstensywnie zazielenione dachy poprawiają mikroklimat, a jednocześnie służą do retencji wody deszczowej. Oprócz ekologicznych materiałów, integralną częścią projektu jest zrównoważone zaopatrzenie w energię: we współpracy z naukowcami z Uniwersytetu Technicznego w Darmstadt opracowaliśmy koncepcję energii odnawialnej, która wykorzystuje wodę morską jako źródło energii. Na dachach przewidziano dodatkowo instalacje fotowoltaiczne do zasilania w energię elektryczną.

W pełni zrównoważone: Dachy hybrydowych budynków drewnianych są intensywnie zielone i wyposażone w instalacje PV w celu generowania energii odnawialnej. Woda jeziora jest włączona jako źródło energii.

Historyczne zdjęcie lotnicze terenu. Do lat 60. XX w. na działce funkcjonowała cegielnia.

BLACKPRINT: Jakie urbanistyczne lub krajobrazowe koncepcje stoją za projektem?

Thomas Müller: W ramach naszego projektu zamykamy lukę zabudowy między istniejącym osiedlem mieszkaniowym z jednej strony a ogródkiem piwnym z drugiej. Do lat 60. XX w. na tym terenie funkcjonowała cegielnia; później przez ponad 30 lat teren zajmował prywatny właściciel na ok. 20 000 m², otoczony dwumetrowym płotem – przez co przez dekady był odcięty od otoczenia. W naszym planie chcemy tę odgrodzoną przestrzeń delikatnie otworzyć i włączyć ją w istniejącą zieloną strukturę. W tym celu zaplanowaliśmy dodatkowe nasadzenia swobodnie rosnących, miejscowych żywopłotów. Dodatkowo wprowadzamy ok. 200 nowych drzew i zachowujemy około tuzina charakterystycznych starych drzew.

Dla obsługi domów przewidzieliśmy dwie prywatne drogi mieszkalne po stronie przeciwniej do jeziora. Dzielnica będzie przechodnia pieszo dla ogółu: ścieżka między ogródkiem piwnym a domami szeregowymi zostanie objęta prawem przejścia publicznego. Dla szerokiej publiczności jezioro ze względów bezpieczeństwa będzie jednak niedostępne.

BLACKPRINT: Jakie zaopatrzenie energetyczne przewidzieli Państwo dla dzielnicy?

Thomas Müller: W projekcie zamierzamy wykorzystać wodę jeziora jako źródło ciepła dla wszystkich domów – wdrażając dotychczas w Niemczech unikatową koncepcję. Za pomocą rurociągu pompowego woda jest kierowana przez wymiennik ciepła do centralnego budynku technicznego, gdzie oddaje część swojej energii. Przez zimną sieć dalekiego ogrzewania (cold district-heating network) trafia następnie do budynków mieszkalnych, w których pompy ciepła lokalnie pokrywają zapotrzebowanie na ciepło. Podstawy techniczne nie są nowe – wymienniki ciepła, pompy ciepła i systemy geotermalne istnieją już od dawna. Nowatorskie jest jednak połączenie wszystkich tych elementów w tej konsekwentnej formie, które opracowaliśmy wspólnie z Katedrą Inżynierii Wodnej i Hydrauliki Technische Universität Darmstadt. Dla zabezpieczenia dostaw energia jest także wspierana przez kolektor geotermalny, a w szczytowych obciążeniach przez wymiennik powietrze-solanka. Bufory lokalne zapewniają, że każda jednostka mieszkalna jest niezawodnie zaopatrywana w ciepło do ogrzewania i ciepłej wody użytkowej. Dodatkowo instalacje fotowoltaiczne na zielonych dachach generują prąd na własne potrzeby mieszkańców. Razem tworzy to ekologicznie przemyślaną, niemal bez-CO₂ koncepcję energetyczną o charakterze „latarni” dla Hesji i miasta nauki Darmstadt.

BLACKPRINT: Przejęli Państwo działkę w 2015 roku. Od tego czasu zmierzyli się z wieloma wyzwaniami. Jak do tego doszło?

Thomas Müller: Nie jesteśmy klasycznym deweloperem projektów – od zawsze podejmowaliśmy się zadań nietypowych – projektów, których inni nie chcieli lub nie mogli zrealizować. Razem z moim partnerem Claus Wisser w 2015 r. przejęliśmy tę nieruchomość. Należy przy tym podkreślić, że działka miała już własną historię. Od samego początku byliśmy pewni, że nie planujemy masywnej dogęszczenia zabudowy, lecz umiarkowanej dzielnicy z domami jednorodzinnymi, która urbanistycznie wpasuje się w otoczenie. W tym celu zleciliśmy zewnętrznym biurom i ekspertom szereg opracowań, m.in. dotyczących hałasu, gruntu, wód, klimatu i ruchu drogowego. W sumie powstało dziewięć ekspertyz. Kluczowym zagadnieniem był ochrona przed hałasem w stosunku do sąsiedniego ogródka piwnego: Domy zostały zaprojektowane w taki sposób, że wszystkie pomieszczenia pobytu dziennego skierowane są w stronę jeziora, podczas gdy pomieszczenia pomocnicze takie jak kuchnia lub korytarz wychodzą w kierunku ogródka piwnego. W ten sposób udało nam się zastosować bierną ochronę akustyczną bez budowy wysokiej ściany dźwiękoszczelnej. Wszystko to znalazło odzwierciedlenie w specjalnie opracowanym planie zabudowy (vorhabenbezogener B-Plan). Musieliśmy się także zmierzyć z niekiedy absurdalnymi zarzutami – na przykład, że dzielnica rzekomo blokuje dopływ świeżego powietrza do sąsiedniego osiedla mieszkaniowego. Ekspertyzy klimatyczne jednoznacznie je obaliły. Darmstadt dysponuje już tylko niewieloma terenami pod nową zabudowę mieszkaniową. Tym ważniejsze było dla nas opracowanie koncepcji, która w sposób wrażliwy potraktuje lokalizację i jednocześnie stworzy niezbędną infrastrukturę mieszkaniową.

Jezioro również w przyszłości pozostanie centralnym punktem tego terenu.

BLACKPRINT: Jaki jest aktualny stan realizacji przedsięwzięcia?

Thomas Müller: Posiadamy już prawomocny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalony przez radę miasta pod koniec 2022 roku. Na pierwszy etap budowy – domy szeregowe oraz centrum techniczne – wydano pozwolenie na budowę pod koniec 2023 roku. Obecnie przygotowujemy projekt wykonawczy i planujemy rozpocząć sprzedaż oraz budowę domów szeregowych pod koniec tego roku lub na początku kolejnego. Równocześnie wnioskujemy o pozwolenia budowlane na kolejne etapy obejmujące domy bliźniacze i wolnostojące.

BLACKPRINT: W projekcie „Kastanienallee am Teich” już na wczesnym etapie przygotowano raport środowiskowy wraz z oceną cyklu życia (Ökobilanz). Jakie były najważniejsze wnioski?

Thomas Müller: Przede wszystkim należy podkreślić, że w przedsięwzięciu wykorzystaliśmy wszelkie możliwe środki zagospodarowania zieleni, aby jak najskuteczniej ograniczyć wpływ zabudowy na bilans wartości biotopów. Raport środowiskowy wykazał, że powstaje wysokiej klasy, silnie zadrzewiona dzielnica mieszkaniowa, zgrupowana wokół istniejącego jeziora. I dalej stwierdzono: „Były teren wydobycia gliny, później użytkowany przez kilka osób na cele mieszkaniowe, zostaje tym samym przeznaczony na szersze użytkowanie mieszkaniowe – co pod względem zużycia terenu (chroniony zasób: powierzchnia) jest oceniane pozytywnie.” Pomimo wszystkich wysiłków pozostał jednak deficyt w wysokości około 43 000 punktów wartości biotopów, co odpowiada finansowemu kompensowaniu około 15 000 euro – przy całkowitej inwestycji powyżej 50 milionów euro niemal pomijalne. Pamiętam, że trochę rozczarowany udałem się z raportem do kierownika planowania miejskiego. On tylko się uśmiechnął i powiedział, że inne projekty mają deficyty sięgające milionów; nasz wynik w porównaniu był niemal pomijalny.

BLACKPRINT: Wiele projektów budowlanych kompensuje ekologiczne ingerencje finansowymi wpłatami wyrównawczymi. Państwo świadomie zdecydowali się na realne środki wyrównawcze na miejscu ...

Thomas Müller: Tak – by zrekompensować deficyt, z przyjemnością spełniliśmy życzenie wydziału zieleni miejskiej i finansowo wspieramy rewitalizację części sąsiedniego parku miejskiego na łąki naturalne.

BLACKPRINT: Działania ekologiczne często w pełni działają dopiero po dekadach. Jak zapewniają Państwo, że ich wartość będzie dostrzeżona i chroniona w środowisku zdominowanym przez krótkoterminowość?

Thomas Müller: Projekt oparty jest na projekcie-specyficznym planie miejscowym (vorhabenbezogener B-Plan), w którym wszystkie działania są zapisane w szczegółach. Ponadto istnieje na przykład regulamin użytkowania, który zostanie przekazany nowej wspólnocie właścicieli w sprawie korzystania z jeziora

Nowoczesna architektura łączy się z innowacyjną koncepcją energetyczną: W ramach projektu woda jeziora ma być wykorzystana jako źródło ciepła dla wszystkich domów.

BLACKPRINT: Czy postrzega Pan swój projekt jako „projekt-latarnię” dla zrównoważonego budownictwa?

Thomas Müller: Początkowo termin ten padł w związku z naszym konceptem energetycznym — nie z naszej inicjatywy, lecz ze strony Technische Universität Darmstadt. Jeśli uwzględnić wszystkie detale projektu i spojrzeć na wyniki oceny cyklu życia, można bez wątpienia mówić o wyjątkowym przedsięwzięciu budowlanym.

BLACKPRINT: Projekty takie jak „Kastanienallee am Teich” wymagają wytrwałości. Jakie opóźnienia musieli Państwo uwzględnić w trakcie realizacji – i jakie zdaniem Pana były główne przyczyny?

Thomas Müller: Przede wszystkim obowiązywało wiele regulacji i wymagań. Koordynacja dziewięciu ekspertyz z urzędami administracyjnymi pochłonęła dużo czasu. Ponadto nasz nowatorski koncept energetyczny prowadził do dalszych opóźnień, ponieważ odpowiedzialność za poszczególne etapy nie była jasno określona. Największe opóźnienie jednak wynikało z procesowo-aktywnej postawy dwóch sąsiadów, którzy działali z prywatnego interesu. Mimo że dwa pozwy zostały już rozstrzygnięte na naszą korzyść, nadal zgłaszane są kolejne – pod nowymi sygnaturami, ale wciąż przed tym samym sądem. Nowe orzeczenie jest mało prawdopodobne; odnoszę wrażenie, że celem jest jedynie przeciążenie sądów w celu wydłużenia procedur. Pomimo tych opóźnień, planowanie wykonawcze przebiega u nas sprawnie. Naszym celem jest, aby pierwsi właściciele mogli się wprowadzić już w latach 2028/2029.

BLACKPRINT: Z Pańskiego doświadczenia – gdyby mógł Pan skierować życzenie do polityki i administracji: Co powinno ulec zmianie, aby zrównoważone projekty, takie jak „Kastanienallee am Teich”, nie kończyły się na unikanych barierach?

Thomas Müller: Polityka potrzebuje większości. A to często powoduje, że opozycja z zasady odrzuca projekty. W naszym przypadku część lokalnej opozycji odmówiła nawet rozmów, lecz mimo to głosowała nad projektem. Tymczasem, według TU Darmstadt, to przedsięwzięcie ma charakter latarni o znaczeniu ponadregionalnym. Moje pierwsze życzenie do polityki: podejmujcie projekty merytorycznie i pokonujcie swoje uprzedzenia! Moje drugie: Wzmocnijcie administrację. To tam pracują specjaliści, którzy takimi projektami profesjonalnie się zajmują. Gdy jednak polityka z powodu możliwych głosów wyborczych wzbudza wątpliwości, tylko zwiększa się skłonność do pozwów i podziałów w społeczności. W efekcie potrzebna jest w polityce i społeczeństwie większa gotowość do podejmowania odpowiedzialności, a nie reagowania na każdy projekt mieszkaniowy pozwami i blokadami.

BLACKPRINT: A jakie życzenie ma Pan dla administracji?

Thomas Müller: Do administracji kieruję apel: bądźcie bardziej otwarci na nowe tematy i stosujcie przepisy raczej w duchu wspierania projektu niż przeszkadzania. Potrzebujemy więcej odwagi w decyzjach i większego zaufania do odpowiedzialnych deweloperów. Procedury muszą być przewidywalne i przejrzyste. Jakość ekologiczna nie może być oceniana gorzej niż spełnianie minimalnych standardów. Tylko w ten sposób można realizować zrównoważone przedsięwzięcia budowlane.

BLACKPRINT: Miejmy nadzieję, że Pański apel zostanie usłyszany! Ale szczerze: gdyby mógł Pan przewidzieć wszystkie wymienione trudności – czy dziś podjąłby się Pan ponownie realizacji projektu?

Thomas Müller: Choćby to zabrzmiało absurdalnie – tak!

BLACKPRINT: Panie Müller, dziękujemy za otwartą rozmowę!

Wywiad przeprowadził Robert Uhde.