© Project Kastanienallee am Teich GmbH & Co. KG

BLACKPRINT: Meneer Müller, wat wordt er precies gepland bij “Kastanienallee am Teich”? Welke functies en bouwvormen voorziet het project?

Thomas Müller: Het plan omvat een ecologisch georiënteerd woonkwartier van in totaal 47 huizen. Concreet gaat het om 20 rijwoningen, 22 twee-onder-een-kapwoningen en vijf vrijstaande eengezinswoningen. De vrijstaande woningen en de twee-onder-een-kapwoningen bevatten samen 27 “inwooneenheden”, die – afhankelijk van de levenssituatie van de bewoners – als zelfstandige woonruimte kunnen fungeren of de hoofdwoning kunnen uitbreiden.
Alle huizen liggen rond het meer en worden begeleid door royale nieuwe beplanting. Dankzij de losse positionering hebben de meeste huizen direct zicht op het water. De aaneengesloten rij woningen aan de westzijde fungeert bovendien als passieve geluidsbescherming voor de aan de westkant gelegen biertuin.

Dankzij de losse positionering hebben de meeste huizen direct zicht op het water.

BLACKPRINT: De planning is afkomstig van het ervaren Darmstadtse architectenbureau planquadrat Architekten, dat bijzondere nadruk legt op een moderne, milieubewuste bouwaanpak…

Thomas Müller: Ja, de woongebouwen zijn ontworpen als hout-hybride constructies, met twee volledige verdiepingen en een terugliggende bovenste verdieping. De extensief begroeide daken verbeteren niet alleen het microklimaat, maar dienen ook voor regenwaterretentie.
Naast het gebruik van ecologische materialen is een duurzame energievoorziening een integraal onderdeel van het concept: samen met onderzoekers van de Technische Universität Darmstadt hebben we een regeneratief energieconcept ontwikkeld dat het meerwater als energiebron gebruikt. Daarnaast zijn fotovoltaïsche installaties op de daken gepland voor de elektriciteitsvoorziening.

Volledig duurzaam: de daken van de hout-hybride gebouwen worden voorzien van extensieve begroening en fotovoltaïsche systemen voor hernieuwbare energie. Het meerwater dient als energiebron.

Historische luchtfoto van het terrein. Tot in de jaren zestig stond hier een steenfabriek.

BLACKPRINT: Welke stedenbouwkundige of landschapsarchitectonische principes hebben het ontwerp geleid?

Thomas Müller: Met ons project sluiten we de verbinding tussen een bestaande woonwijk aan de ene kant en de biertuin aan de andere kant. Tot in de jaren zestig stond hier een steenfabriek; later woonde een particulier meer dan 30 jaar alleen op het ongeveer 20.000 m² grote terrein. Het gebied was volledig omgeven door een twee meter hoog hek en was daardoor decennialang van zijn omgeving afgesneden.
Met ons concept willen we dit afgezonderde gebied zorgvuldig openen en opnieuw in het groene landschap integreren. Daarom hebben we extra beplanting gepland met vrij groeiende, gebiedseigen hagen. Er worden ongeveer 200 nieuwe bomen toegevoegd en een tiental karakteristieke oude bomen wordt behouden.

Voor de ontsluiting van de huizen hebben we twee private woonpaden ontworpen aan de kant die van het meer is afgekeerd. Het kwartier zelf wordt toegankelijk voor het publiek – een pad tussen de biertuin en de rijwoningen krijgt een openbaar recht van overpad. Om veiligheidsredenen zal het meer zelf echter niet toegankelijk zijn voor het algemene publiek.

BLACKPRINT: Welke energievoorziening is voor het kwartier gepland?

Thomas Müller: Voor dit project willen we het meerwater als warmtebron gebruiken voor alle huizen – hiermee passen we een concept toe dat tot nu toe uniek is in Duitsland. Via een pompleiding wordt het water naar een warmtewisselaar in een centraal technisch gebouw geleid, waar het een deel van zijn thermische energie afgeeft. Deze energie wordt vervolgens via een koud lokaal verwarmingsnet naar de woningen gedistribueerd, waarbij warmtepompen in iedere woning zorgen voor decentrale verwarming.
De technische componenten zijn op zich niet nieuw – warmtewisselaars, warmtepompen en geothermische systemen bestaan al. Nieuw is echter de consequente combinatie van al deze elementen, die we hebben ontwikkeld samen met de afdeling Waterbouwkunde van de Technische Universität Darmstadt.
Om de leveringszekerheid te garanderen, wordt het systeem aangevuld met een geothermische collector en – bij piekbelasting – een lucht-pekelsysteem. Decentrale buffervaten zorgen ervoor dat elke woning betrouwbaar wordt voorzien van warmte voor ruimteverwarming en warm water.
Daarnaast wekken fotovoltaïsche systemen op de groene daken elektriciteit op voor eigen gebruik door de bewoners. Gezamenlijk vormen deze maatregelen een zorgvuldig ontworpen, bijna CO₂-neutraal energieconcept – een echt lichtbakenproject voor Hessen en de Wetenschapsstad Darmstadt.

BLACKPRINT: U heeft het terrein in 2015 aangekocht en sindsdien met verschillende uitdagingen te maken gehad. Wat is er gebeurd?

Thomas Müller: Wij zijn geen traditionele projectontwikkelaar – wij richten ons altijd op onconventionele opdrachten, op projecten die anderen niet wilden of niet aankonden. Samen met mijn partner Claus Wisser namen wij het terrein in 2015 over, dat toen al een eigen geschiedenis had.
Vanaf het begin was duidelijk dat wij geen dichte binnenstedelijke bebouwing wilden, maar een uitgebalanceerd woonkwartier met eengezinswoningen dat harmonieus in de stedelijke structuur past. Daarom hebben we externe specialisten en deskundigen ingeschakeld – voor geluid, bodem, water, klimaat en verkeer. In totaal zijn er negen deskundigenrapporten opgesteld.
Een belangrijk thema was de geluidsbescherming ten opzichte van de naburige biertuin: de woningen zijn zo gepland dat alle woonruimten naar het meer zijn gericht, terwijl nevenruimten zoals keukens en gangen naar de biertuin zijn gericht. Met deze aanpak konden we passieve geluidsbescherming bereiken zonder een hoge geluidswal te moeten bouwen.
Dit alles is vastgelegd in het projectspecifieke bestemmingsplan.

Onderweg moesten we ons ook verweren tegen enkele nogal absurde beschuldigingen – bijvoorbeeld dat het kwartier de toevoer van frisse lucht naar de aangrenzende woonwijk zou blokkeren. Klimaatstudies hebben dat duidelijk weerlegd.
Darmstadt heeft nog maar weinig locaties die geschikt zijn voor nieuwe woningen, wat het des te belangrijker maakte om een concept te ontwikkelen dat de locatie zorgvuldig behandelt en toch dringend benodigde woonruimte creëert.

Het meer blijft het middelpunt van het terrein.

BLACKPRINT: Wat is de huidige status van het project?

Thomas Müller: We beschikken nu over een juridisch bindend bestemmingsplan, dat eind 2022 door de gemeenteraad is goedgekeurd. Voor de eerste bouwfase – de rijwoningen en het techniekgebouw – is eind 2023 een bouwvergunning verleend.
We zijn momenteel bezig met de uitvoeringsplanning en willen de verkoop en bouw van de rijwoningen eind dit jaar of begin volgend jaar starten. Tegelijkertijd dienen we de aanvragen in voor de daaropvolgende bouwfasen, waaronder de twee-onder-een-kapwoningen en de vrijstaande woningen.

BLACKPRINT: Voor “Kastanienallee am Teich” werd al vroeg een milieueffectrapport met levenscyclusanalyse opgesteld. Wat waren de belangrijkste conclusies?

Thomas Müller: Allereerst is het belangrijk te zeggen dat we alle mogelijke landschappelijke maatregelen hebben benut om de ecologische impact van de ontwikkeling zo veel mogelijk te minimaliseren.

Het milieueffectrapport concludeert dan ook dat er een hoogwaardig, rijk groen woonkwartier zal ontstaan, gegroepeerd rond het bestaande meer. Tevens staat er:

„Het voormalige kleiwingebied, dat later door slechts enkele personen voor particuliere bewoning werd gebruikt, wordt nu opengesteld voor breder woongebruik – een positief resultaat wat betreft landgebruik (beschermde hulpbron: bodem).“

Ondanks alle inspanningen bleef er een tekort van ongeveer 43.000 biotoopwaardepunten over, wat neerkomt op een financiële compensatie van circa €15.000 – nauwelijks noemenswaardig gezien de totale investering van meer dan €50 miljoen.

Ik herinner me nog dat ik met het rapport bij het hoofd stedenbouw aankwam en een beetje teleurgesteld was. Hij moest lachen en zei dat andere projecten tekorten in de miljoenen hadden – het onze was verwaarloosbaar.

BLACKPRINT: Veel bouwprojecten compenseren via financiële betalingen. U koos bewust voor zichtbare compensatiemaatregelen ter plaatse…

Thomas Müller: Ja, om het tekort te compenseren zijn we graag ingegaan op het verzoek van de gemeentelijke groendienst en ondersteunen we financieel de omvorming van delen van het aangrenzende openbare park tot uitgestrekte bloemenweiden.

BLACKPRINT: Ecologische maatregelen hebben vaak decennia nodig om hun volledige effect te ontplooien. Hoe zorgt u ervoor dat hun waarde wordt erkend en beschermd in een kortetermijngerichte omgeving?

Thomas Müller: Het project is gebaseerd op een projectspecifiek bestemmingsplan waarin alle maatregelen gedetailleerd zijn vastgelegd. Bovendien is er bijvoorbeeld een gebruiksreglement dat aan de nieuwe vereniging van eigenaren wordt overgedragen en bepaalt hoe het meer mag worden gebruikt.

Moderne architectuur ontmoet een innovatief energieconcept: het water van het meer dient als warmtebron voor alle huizen.

BLACKPRINT: Zou u uw project beschouwen als een ‘lichtbakenproject’ voor duurzaam bouwen?

Thomas Müller: De term werd voor het eerst gebruikt in verband met ons energieconcept – niet door ons, maar door de TU Darmstadt. Gezien alle projectdetails en de resultaten van de levenscyclusanalyse kan men het inderdaad een uitzonderlijk bouwproject noemen.

BLACKPRINT: Projecten zoals “Kastanienallee am Teich” vergen geduld. Welke vertragingen heeft u in de loop der jaren meegemaakt – en wat waren volgens u de belangrijkste oorzaken?

Thomas Müller: Er waren talrijke voorschriften en eisen waaraan moest worden voldaan. De coördinatie van de negen deskundigenrapporten met de verschillende autoriteiten kostte veel tijd. Ons innovatieve energieconcept veroorzaakte aanvankelijk ook vertragingen, omdat de verantwoordelijkheden niet duidelijk waren.
Maar de grootste vertragingen kwamen door twee bijzonder proceslustige buren die uit puur eigenbelang handelden. Hoewel twee rechtszaken al duidelijk in ons voordeel zijn beslist, blijven zij nieuwe zaken aanspannen – onder andere casetitels, maar altijd bij dezelfde rechtbank.
Een nieuwe uitspraak is nauwelijks te verwachten; het lijkt eerder hun doel om door overbelasting van de rechtbanken de procedures te vertragen.
Desondanks boeken we goede vooruitgang met de detailplanning. Ons doel is dat de eerste bewoners in 2028/2029 kunnen verhuizen.

BLACKPRINT: Op basis van uw ervaring – als u één wens aan politiek en bestuur mocht richten: wat zou er moeten veranderen zodat duurzame projecten zoals “Kastanienallee am Teich” niet langer struikelen over vermijdbare obstakels?

Thomas Müller: Politiek heeft meerderheden nodig – en dat leidt er vaak toe dat oppositiepartijen projecten puur principieel afwijzen. In ons geval weigerden delen van de lokale oppositie zelfs persoonlijke gesprekken, maar stemden wél over het project.
En dat terwijl de TU Darmstadt dit project een lichtbaken van bovenregionale betekenis noemt.
Mijn eerste wens aan politici: ga professioneel met projecten om en overwin vooroordelen.
Mijn tweede: ondersteun het bestuur. Daar zitten experts die zulke projecten op deskundige wijze begeleiden. Maar wanneer politici twijfel zaaien uit angst voor stemmenverlies, moedigt dat individuele klagers aan en verdeelt het de gemeenschap.
Uiteindelijk zijn politiek én samenleving gebaat bij meer bereidheid om verantwoordelijkheid te nemen in plaats van elk woonproject met rechtszaken en obstructie te beantwoorden.

BLACKPRINT: En wat is uw wens aan de administratie?

Thomas Müller: Ik zou de administratie willen aansporen om nieuwe thema’s met meer openheid te benaderen – en om regelgeving zo toe te passen dat goede projecten worden mogelijk gemaakt in plaats van belemmerd. We hebben meer moed nodig bij besluitvorming en meer vertrouwen in verantwoordelijke ontwikkelaars. Processen moeten voorspelbaar en transparant blijven. Ecologische kwaliteit mag nooit lager worden gewaardeerd dan louter minimale naleving van normen. Alleen zo kan duurzaam bouwen werkelijk slagen.

BLACKPRINT: Laten we hopen dat uw oproep wordt gehoord! Maar eerlijk – als u van tevoren van al deze moeilijkheden had geweten, had u het project dan toch op u genomen?

Thomas Müller: Hoe gek het ook klinkt – ja!

BLACKPRINT: Meneer Müller, hartelijk dank voor het open gesprek.

Het interview werd afgenomen door Robert Uhde.