Ons vastgoed opnieuw doordacht

CARLISLE ^® CM Europe © 2025

De in totaal 6.100 m² grote dakoppervlakken op verschillende niveaus van het voormalige kantoorgebouw spelen een belangrijke rol in het revitaliseringsconcept van ‘New Ganghofer’.

BLACKPRINT: Meneer Brncic, onder het motto "Defining Architecture" richt OLIV Architekten zich al meer dan twintig jaar op de revitalisering van bestaande gebouwen. Wat is de achtergrond hiervan?

Igor Brncic: Deze aanpak gaat terug naar de oprichting van ons bureau. Destijds kozen we bewust voor een niche en hielden we ons bezig met onderwerpen die andere architecten nauwelijks interesseerden. Niemand kon voorzien hoe belangrijk duurzaamheid zou worden. Al snel ontdekten we dat revitalisering van bestaande gebouwen veel meer verrassingsmomenten biedt dan nieuwbouw. De manier waarop transformaties worden opgenomen door een wijk is fascinerend en intensiever dan bij een nieuw gebouw. Daardoor beseften we hoezeer revitalisering samenhangt met verantwoordelijkheid, maatschappij, klimaat en omgang met hulpbronnen.

BLACKPRINT: Hoe pakt u een revitaliseringsproject aan? Welke vragen stelt u eerst?

Igor Brncic: Voordat we überhaupt over architectuur nadenken, vragen we ons eerst af wat mensen en de maatschappij in het algemeen nodig hebben. Natuurlijk kun je dit ook doortrekken naar de vastgoedmarkt en vragen: welke strategie is nodig om een ​​gebouw te laten slagen Pas als deze vragen voldoende beantwoord zijn, gaan we de architectuur vormgeven en aanpassen aan deze eisen. Nooit andersom! Pas daarna wordt bekeken of de bestaande gebouwenvoorraad verticaal of horizontaal moet worden opgedeeld, uitgebreid, verdicht, omgevormd of op zijn kop gezet. Maar allereerst is er de fundamentele vraag wat het gebouw moet presteren om op lange termijn maatschappelijk geaccepteerd te worden.

BLACKPRINT: Gaat het daarbij ook om de herinneringen die mensen aan het gebouw hebben?

Igor Brncic: Absoluut! Een goed voorbeeld is het voormalige warenhuis Beck in de Fürstenrieder Straße in München. Het huis ligt in een woonwijk, maar stond al bijna 30 jaar leeg. Het werd steeds meer een vervallen en opvallend gebouw in de buurt. Als onderdeel van onze planning hebben we het gebouw volledig opnieuw ontworpen en nieuwe functies geïntegreerd, zoals wonen, kantoorruimte en winkels. In deze transformatie hebben de betrokkenheid bij het gebouw en de wijze waarop de bestaande structuur bewaard is gebleven altijd iets te maken met de geschiedenis van het gebouw. Na de oplevering en heropening kwamen er buurtbewoners naar me toe. Ze vertelden me dat ze bij de opening in de jaren zestig waren geweest en  dat ze het gebouw nu hadden bezocht en hoe tevreden ze waren met het resultaat.

BLACKPRINT: Bij dat project heeft u het gebouw volledig getransformeerd...

Igor Brncic: Ja, dat is één van de manieren om met bestaande gebouwen om te gaan. In andere gevallen lukt het echter om dingen op een organische manier voort te zetten. Bij het voormalige C&A-gebouw aan de Kaufingerstraße in München ontwikkelen we bijvoorbeeld een combinatie van retail, kantoren, horeca en wonen. Ongeveer 75 procent van de ruwbouw blijft behouden. De bouw is net gestart. En ook hier is er veel historie, veel erfgoed, veel verleden dat zichtbaar blijft in een gebouw dat klaar wordt gemaakt voor de toekomst.

BLACKPRINT: Revitalisering van warenhuizen lijkt steeds belangrijker te worden voor uw bureau. Hoe verklaart u dat?

Igor Brncic: Deze ontwikkeling is natuurlijk geen toeval, als je bedenkt hoe sterk het ontstaan van het warenhuis onze samenleving en binnensteden historisch gezien heeft beïnvloed – en hoe deze rol nu ter discussie staat door de toenemende digitalisering. In de toekomst zal het warenhuis als instituut binnen het stedelijke weefsel slechts sporadisch nog voorkomen. Daarom moeten bestaande gebouwen worden aangepast aan de eisen van vandaag.

BLACKPRINT: U werkt momenteel ook aan de revitalisering van het voormalige Karstadt Sport-gebouw in Stuttgart. Wat zijn daar de uitdagingen en welke aspecten zijn belangrijk?

Igor Brncic: Het gebouw was vroeger een klassiek warenhuis en heeft daarom een ​​structuur die in deze vorm nauwelijks voor andere doeleinden kan worden gebruikt. Dat geldt met name voor aspecten als verlichting, verdiepingshoogte en techniek. Bovendien ligt het pand op een prominente plek, vlakbij het Schlossgarten en de toekomstige Stuttgart 21-hoofdterminal. De ontwerpeisen waren dan ook zeer hoog. Daarom hebben we een ontwerp ontwikkeld dat de beleving van het gebouw compleet verandert en op het eerste gezicht weinig te maken heeft met de bestaande structuur. Het warenhuis heeft op dit moment een gesloten voorgevel aan de voetgangerszone en de overdekte theaterpassage blokkeert het zicht op de aangrenzende paleistuinen aan de achterzijde. In plaats daarvan willen we het gebouw open maken met een transparante gevel rondom, zodat er aantrekkelijke winkel- en horecaruimtes ontstaan. Ook de theaterpassage wordt gesloopt, zodat er een zichtlijn naar het park ontstaat. Een ander bepalend element is het trapsgewijs aangelegde, toegankelijke daklandschap met tuinen, terrassen en een atrium. Het resultaat is een complete herdefiniëring van de stedelijke ruimte en een verbinding tussen het park en het voetgangersgebied.

De revitalisering van het voormalige Karstadt Sport-gebouw aan de Königstraße in Stuttgart zorgt voor een harmonische verbinding met het achterliggende Schlossgarten.

BLACKPRINT: Welke functies worden geïntegreerd?

Igor Brncic: We combineren naast retail en commerciële functies, ook gastronomische functies. Eerst zal de deelstaat Baden-Württemberg er kantoren vestigen, maar de ruimtes zijn flexibel aanpasbaar aan de individuele gebruiker.

BLACKPRINT: Terug naar het onderwerp duurzaamheid: Het doel van uw revitaliseringsprojecten is niet alleen klimaatbescherming, maar vooral ook het creëren van gebouwen die over 50 jaar nog steeds functioneren en in gebruik zijn. Aan de andere kant wordt er steeds meer gestreefd naar het gebruik van duurzame bouwtechnologie. Hoe weegt u de verschillende aspecten af?

Igor Brncic: Het hangt altijd af van het individuele geval. In algemene zin stellen we ons echter eerst de vraag hoe we een gebouw zo flexibel kunnen maken dat het zich vrij kan aanpassen – zodat het van de ene op de andere dag geschikt is voor nieuwe functies zoals wonen, handel of kantoren, zonder dat sloop nodig is. Pas daarna denk ik na over het inzetten van bouwtechniek. Op dat punt onderscheidt OLIV Architekten zich wezenlijk van andere bureaus. Een goed voorbeeld is de revitalisering van het voormalige Karstadt Sport-gebouw in Stuttgart: daar hebben we er bewust op gelet dat een latere kantoorfunctie met een beheersbare inzet van ventilatie- en koelsystemen gerealiseerd kan worden. Dat lukt eenvoudig omdat de gevel natuurlijke dwarsventilatie mogelijk maakt – en zo keren mensen terug naar een gebruiksmanier die enkele decennia geleden nog heel normaal was.

De Landdag van Baden-Württemberg kan bij de verhuizing naar het gerenoveerde gebouw aan de Schlossgarten in Stuttgart uitkijken naar een licht en ruimtelijk gebouw met diverse mogelijkheden om te winkelen en te genieten van culinaire lekkernijen.

BLACKPRINT: Dat klinkt pragmatisch...

Igor Brncic: Ja, in zekere zin kun je dat pragmatisme noemen. In de afgelopen jaren is er echter vaak een manier van denken ontstaan waarbij duurzaamheid gelijkgesteld wordt aan een bepaalde manier van bouwen. Houtbouw of hout-hybride constructies gelden daarbij vaak als voorbeeld. Maar in wezen vereist dat een intensief gebruik van hoogtechnologische oplossingen, waarvan de inspanning en kosten niet altijd gerechtvaardigd zijn. Vaak kan ik met eenvoudige middelen betere resultaten behalen.

Daar komt nog bij dat bij een hout-hybride gebouw alles tot op de minuut nauwkeurig moet worden gepland. Het wordt problematisch als het gebruik in de komende twintig jaar mogelijk drastisch verandert. Dan wordt aanpassing erg lastig, want elk bouwelement heeft een vaste plek en veranderingen achteraf zijn slechts in beperkte mate mogelijk. Los daarvan is het ook de vraag of we hernieuwbare grondstoffen op de lange termijn wel in voldoende hoeveelheid beschikbaar kunnen stellen.

BLACKPRINT: Dus uiteindelijk draait het om de juiste balans tussen strategie, structuur en techniek?

Igor Brncic: Ja, precies! Daarom denken wij voortdurend opnieuw na over welke maatregelen op welk gebied zinvol zijn en wat de kosten-batenverhouding is. Als ik hier goede oplossingen vind, dan heb ik al veel gewonnen. Over het algemeen streven we ernaar om het gebruik van technologie langzaam af te bouwen, dat wil zeggen: we willen een paradigmaverschuiving doorvoeren van hightech naar lowtech. En ik ben ervan overtuigd dat wij als maatschappij ook meer in deze richting moeten denken om onszelf opnieuw te positioneren in de geest van duurzaamheid. Ook het aspect design wordt onderschat. Want alleen als architectuur door mensen geaccepteerd wordt, kan het op lange termijn overleven.

BLACKPRINT: Als u vrij mocht kiezen, welk gebouw zou u willen revitaliseren?

Igor Brncic: Er zijn veel interessante gebouwen, maar als ik er één moet kiezen, dan is dat het Kaufhof-gebouw aan de Marienplatz in München uit 1972. Het is niet geliefd, maar een bepalend element van de architectuur in München. Het zou geweldig zijn om het toekomstbestendig te maken.

BLACKPRINT: Parallel hieraan heeft u de afgelopen jaren ook nieuwbouwprojecten ontwikkeld, zoals het kantoorgebouw M8 in München. Welke rol speelt duurzaamheid hierbij?

Igor Brncic: Het gebouw heeft een extreem flexibel ontwerp, geschikt voor handel, kantoor én wonen, zonder grote structurele veranderingen. Daarnaast was het voor ons erg belangrijk om een ​​architectuur te hebben die gebruikers intuïtief kunnen begrijpen. Ik voorspel dan ook dat het gebouw goed is voorbereid op de eisen van de toekomst!

BLACKPRINT: Op uw website schrijft u dat goede architectuur pretentieloos moet zijn. Wat bedoel je daarmee?

Igor Brncic: Die uitspraak is vooral een kritiek op architectuur die in de eerste plaats met zichzelf bezig is. Natuurlijk stellen wij ook hoge eisen aan het ontwerp. Maar dat mag nooit het vertrekpunt zijn. We moeten eerst kijken naar de behoeften van gebruikers en samenleving – en pas daarna bepalen welk ontwerp daarbij past. Anders wordt architectuur een doel op zich en dient ze geen groter belang. Dat betekent ook dat elke opgave bij ons uniek is. Er is dus geen standaardplan – de vorm ontstaat altijd vanuit wat het gebouw op dat moment nodig heeft.

BLACKPRINT: Hartelijk dank voor het gesprek!

Interview door Robert Uhde.